Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

Разбираемся с особенностями закупки объектов недвижимости.
Мегаплан

Выбор способа определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик может выбрать либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупить жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). При этом действия заказчика при выборе способа определения поставщика не должны вести к ограничению конкуренции (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

В том случае, если объектом недвижимости выступает нежилое помещение и приобретается оно для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт можно заключить с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Для того чтобы провести данную закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

  • объектом закупки должны выступать нежилые объекты;
  • недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
  • в наличии должно быть утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
  • данное решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44 ФЗ, можно приобретать также жилые помещения и квартиры. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (квартиры для детей-сирот). Данный тендер также можно провести конкурентными способами или же заключить контракт с единственным поставщиком. Категория жилья в данном случае должна быть экономической, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит свои потребности, ответственный специалист должен будет просмотреть и проанализировать сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов. Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44 ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.

ВАЖНО!
Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса устанавливаются приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.11.2016 № 800/пр.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Метод обоснования НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик может организовать мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, а также получить данные сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или же разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

ВАЖНО!
Обоснование НМЦ на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

Согласно ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44 ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Образец описания объекта закупки

Рассмотрим специфику описания предмета заказа на примере технического задания — описания объекта закупки: приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44 ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Однако, для закупаемого жилья в техническом задании должны быть установлены конкретные и объективные показатели, соответственно, жилье и жилые помещения по 44 ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели. А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).

Далее будет предоставлен образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Подведение итогов закупочных процедур

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает и анализирует полученные заявки, а затем выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых будут проверять члены комиссии:

  • жилье не должно быть с обременением и долгами;
  • все изменения и перепланировки должны быть узаконены;
  • объект должен находиться в хорошем состоянии, благоустроенным и не быть ветхим и аварийным, а само жилое помещение — иметь косметический ремонт (без грязи, трещин, сколов);
  • жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

ВАЖНО!
В тендере может участвовать как собственник жилья, так и его представитель (риелтор), который будет по доверенности представлять интересы собственника на торгах (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

У большинства собственников отсутствует ЭЦП и свободные наличные средства в немалом размере, которые должны пойти на обеспечение заявки и исполнение контракта. Не важно, кто победит в торгах, собственник или его представитель, договор в любом случае подписывается между заказчиком и собственником жилого помещения.

Заключение контракта

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3-х дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик должен согласовать и подписать контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3-х дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

В дополнение к контракту должен быть составлен в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы данный документ не имеет. Главное, что должно быть отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Для того чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Пример контракта

Скачать

Как проводить другие госзакупки

У нас также есть подробные инструкции, как правильно закупать:

  1. Продовольствие для жизнеобеспечения граждан.
  2. Продукты питания.
  3. НИОКР.
  4. Вывоз мусора.
  5. Лекарственные средства.
  6. Мебель.
  7. Электроэнергию.
  8. ОСАГО.
  9. Результаты интеллектуальной деятельности.
  10. Расходные материалы.
  11. Коммунальные услуги.
  12. Бумагу.
  13. В аварийных сутациях.
  14. Иностранным поставшикам.

Проблема? Спросите эксперта!
Задать вопрос
Если вы нашли ошибку в тексте, нажмите Ctrl+Enter или Cmd+Enter. Мы узнаем о ней и сможем все исправить
Что-то непонятно или есть, что сказать? Заходите на форум!
Обсудить
Почтовая рассылка
Горячие новости Инструкции и образцы Мы никогда не передадим ваш e-mail кому-либо